Egy ingatlan kiadása és kibérlése is számos konfliktusforrást rejt magában. Összeszedtük a neuralgikus pontokat.
Felmondott a főbérlője és csak egy hete maradt kiköltözni? Leszakadt a redőny, de senki nem akarja megjavítani? Lelépett a bérlője és vitte a fél lakást? Mindegyik előfordult már ismerőseim körében, a végeredmény vagy anyázás volt, vagy több hónapos jogi procedúra. Egyik sem jó megoldás, ezért sem árt végiggondolni, mit írunk alá, egyáltalán aláírunk-e valamit.
A lakáskiadást a 1993. évi LXXVIII. törvény szabályozza, ám sajnos nem teljeskörűen. A cikkben az önkormányzati bérlakással és a műteremlakás bérlésével nem foglalkozunk, de ezek szabályozása is megtalálható a rendeletben.
Nézzük a tényeket. Ha valaki kivesz egy ingatlant, akkor a lakást és a hozzá kapcsolódó helyiségeket bérli ki. Ahhoz, hogy a bérbeadás érvényes legyen, a szerződést írásba kell foglalni, amibe jó, ha minél több dolog kerül bele. Dr. Koncz Tibor ügyvéd segített eligazodni számunkra a lakásbérlés és -kiadás jogi aspektusaiban.
MIt nézzen meg egy lakás kibérlése előtt?
Ajánlott vetni egy pillantást a tulajdoni lapra, hogy tényleg attól béreljük-e, aki a tulajdonos. Ajánlott megnézni a bérbeadó személyi igazolványát is - biztos ami biztos, bár ezt nem kötelező megmutatni. Ha van, meg kell nézni a energiahatékonysági tanúsítványt is. A szerződést lehet ügyvéd vagy közjegyző előtt is megkötni, utóbbi akkor jön jól, ha jogvita támad a két fél között.
Ki köti a szerződést és mi szerepeljen benne?
Alapesetben az ingatlan tulajdonosa és a leendő bérlő köti meg a szerződést, kivéve ha több bérlő van - mondjuk három egyetemista együtt bérel lakást -, ilyenkor ők társbérlőnek, azaz önálló bérlőnek minősülnek.
Bérlőtárs akkor költözhet be a lakásba, ha a bérbeadó, a bérlő és a harmadik fél megállapodik ebben. Bérlőtárs esetén egyetemleges kötelezettségük áll fel a bérbeadóval szemben - azaz, ha valaki lelép a bútorral, akkor a másik felel érte. A jó hír, hogy a jogaik is azonosak.
A szerződést vagy határozott vagy határozatlan időre lehet megkötni. A határozott idejű szerződést csak szerződésszegés esetén mondhatja fel a bérlő, így érdemes meggondolni, aláír-e egy több évre szóló szerződést, mivel azt felmondani meglehetősen nehéz. A szerződésbe kerüljön bele a bérlés időtartama (hogy határozott vagy határozatlan-e), hogy mennyi a kaució és lelakható-e, mit tartalmaz az ingatlan, ki fizeti a rezsit, mennyi felmondási idő van.
Fizetés
Fizetni vagy a szerződés szerinti időben kell, vagy ha ez nincs rögzítve, akkor legkésőbb minden hónap 15.napjáig. Ha valaki nem fizet, akkor írásban kell felszólítani a fizetésre. Ha nyolc napon belül még mindig nem fizet a bérlő, akkor fel lehet mondani a szerződést. Ide tartozik a kaució fogalma, amit a törvény nem szabályoz de a piacon általában 2-3 hónapnyi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérnek, ami akkor jár vissza, ha az albérlő a lakást elhagyta és a tulajdonos mindent rendben talált.
Átadás
A lakást úgy kell átadni, ahogyan az a komfortfokozatának megfelel, és természetesen a lakásnak alkalmasnak kell lennie a rendeltetésszerű használatra. Ez abban az esetben igaz, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.
Elődordul olyan, hogy a bérbeadó és a bérlő megegyezik, hogy a bérlő teszi alkalmassá a lakást a lakhatásra. Ebben az esetben ezt pontosan rögzíteni kell a szerződésben (a bérlő vállalt feladataival együtt), ahogy azt is, mennyi bérleti díjat lehet lelakni ilyen esetben.
Mikor javít a bérlő, és mikor a bérbeadó?
A bérbeadó tartja karban az épületet, a központi berendezéseket, a közös használatra szolgáló helyiségeket, az ebben lévő berendezéseket. Az épülettel kapcsolatos javítások kérdését is érdemes rögzíteni a szerződésben. Annak is be kell kerülnie a szerződésbe, hogy a bérlő milyen lakbérmérséklésre tarthat igényt, ha átvállalja a javításokat. Persze nem csak a lakbért lehet mérsékelni, a bérlő azt is kérheti, hogy a bérbeadó fizesse ki számára egyösszegben a javítás költségét, ha - és itt jön a laikusok számára nehezen érthető csavar - " az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz ".
Elvileg a bérbeadónak kell kijavítania a szavatossági hibákat, ám előfordul olyan eset, amikor a bérlő csináltatja meg ezeket. Ez az eset akkor állhat fel, ha a "bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik."
A burkolatok, ajtók, ablakok, berendezések karbantartása és felújítása a bérlő feladata, a pótlás és a csere a bérbeadóé - kivéve, ha mást nem kötnek ki a szerződésben.
Ha a lakás csak úgy javítható, hogy a lakónak ki kell költöznie, akkor a bérbeadónak kell gondoskodnia azonos településen másik lakásról. A költözés költségeit a bérbeadónak kell állnia.
Bejöhet-e a bérbeadó?
Hiába aggódik a bérbeadó, évente csak egyszer mehet be ellenőrizni, rendeltetésszerűen használják-e a lakását a bérlők. Szükségtelenül háborgatni még ekkor sem szabad őket. Ha a szerződésben ennél gyakoribb ellenőrzést kötnek ki, akkor persze ez többször is bekövetkezhet, de ez sem történhet úgy, hogy reggel hatkor spontán becsönget a főbérlő egy kis ellenőrzésre.
Kiköltözés
Ha megszűnik a szerződés, akkor kaució ide vagy oda, a lakást és a berendezéseket úgy kell otthagyni, hogy azok rendeltetésszerű használatra alkalmasak legyenek, azaz nem ér leamoritizálni mindent és lelépni. Persze ez utóbbira is akad több példa, ilyenkor csak a bíróság jön szóba.
Sokak számára nem tiszta, hogy milyen feltételekkel lehet bejelentkezni egy lakásba, egyáltalán be lehet-e? A lakcímbejelentés a lakó törvényi kötelessége, melybe a bérbeadó nem szólhat bele. Az ingatlan tulajdonosának minden esetben kötelessége aláírni a bérlő lakcímbejelentőjét, ha nem teszi, akkor a Ptk 5. § joggal való visszaélést követ el.
Nagy pofáraesést jelenthet az is a bérbeadónak, hogy a kilakoltatási moratórium az albérlőre is vonatkozik, ha nincs hová mennie. A törvény megfogalmazása szerint ha "a kötelezett vagy a vele egy háztartásban élő személy a kiürítendő lakóingatlan helyett más beköltözhető lakóingatlan használatára jogosult", akkor kiköltöztethető az ingatlanból, egyéb esetben meg kell várni a moratórium végét.
A pereskedésre megoldást jelenthet ha a lakásbérleti szerződést közjegyző előtt írják alá, mert ebben az esetben elég gyorsan ki lehet állíttatni egy okiratot, mellyel eljár a végrehajtó. Persze ezt kevesen teszik meg, mert nagyjából 30-60.000 Ft között mozog az ára.
Elég gyakori eset, hogy szerződés ide vagy oda, a bérbeadó eladja a lakást az albérlő feje fölül. Ilyenkor az albérlő jár rosszul, mert a szerződés tárgya átkerül egy harmadik fél tulajdonába, aki nincs jogviszonyban vele, így a bérlőnek mennie kell.
Adózás
Bár sokan elfelejtik, a lakáskiadás után illenék adózni, méghozzá az önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriába kerül ez a bevétel, ami jelenleg 16 %-os adókulcsot jelent. Az összeg 10 százaléka levonható költség címen. A másik variáció, ha a tételes költségelszámolást választjuk, ebben az esetben a lakásra fordított költségek elszámolhatóak.
Ha kiadó lakást keres, az Otthontérképen érdemes körülnézni: az oldalon többek közt olyan szempontok szerint is kereshet, hogy van-e posta vagy iskola a közelben.
