Mostoha körülmények uralkodnak a budapesti lakáspiacon: miközben egyre kevesebb az elérhető, új építésű otthon, az árak folyamatosan emelkedek.
Befektetésként szeretnél lakást vásárolni? Akkor talán nem fog meglepetésként érni, hogy nem lesz olcsó mulatság! De vajon mennyire tekintélyes a különbség az egyes kerületek négyzetméterárai között, hol érdemes nézelődni a leggyorsabb megtérülés érdekében, és egyáltalán belefér még egy normális méretű új lakás 30 millió forintba? A Cordia elemzéséből minden kérdésedre választ kaphatsz.
Kevesebből válogathatsz, mint negyedéve
A legfrissebb adatok szerint az első negyedév végén 6800 új építésű budapesti lakás várt vevőre, ami 9 százalékos csökkenésnek felelt meg a negyedév elejéhez viszonyítva. A fejlesztők ezzel párhuzamosan – a két előző negyedévhez hasonlóan – 2230 otthon értékesítését kezdték meg, szemben az egy évvel korábbi 2700-zal.
A helyzeten az sem segít, hogy a keresleti oldal tovább erősödik. Az év első három hónapjában 2500-nál is több lakás talált gazdára, ami 20 százalékkal múlta felül 2017 utolsó negyedévét. Kelendőek az idén meghirdetett projektek is: több mint egyharmaduk mostanra elkelt.
730 ezer forint egy négyzetméter
Az új építésű lakások átlagos négyzetméterára március végére elérte a 730 ezer forintot, ami elég húzós, figyelembe véve, hogy a múlt év végén még 705 ezer forint, 2017 elején pedig 620 ezer forint volt ugyanez az érték. Ugyancsak rossz hír, hogy a XIII. kerületben – ahol az eladó ingatlanok több mint negyede található – az átlagár 730 ezer fölé emelkedett.
Pesten átlagosan 709 ezer forintért kaphatsz egy négyzetméternyi életteret. Az árlistát továbbra is a V. kerület vezeti közel kétmilliós négyzetméterárával, majd ezt a VI. és a VII. kerület követi 900 ezer forint fölötti átlaggal. A VIII. és a IX. kerületben ennél olcsóbb, 700 ezer forintos, míg a IV. és a X. kerületben még kedvezőbb, valamivel 600 ezer forint feletti az átlagár.
Ha Budában gondolkozol, nagyjából 784 ezer forintos négyzetméterárral számolj: miközben a belső budai kerületben egymillió forint feletti az átlagár, addig a sokszínű kínálattal rendelkező III. és XI. kerületekben 715-718 ezer forint körül mozog.
A kétszobásak a legkapósabbak
A bérleti díjak kerületként és városrészenként is változatos képet mutatnak. Az elemzés szerint egy új, újszerű vagy azzal megegyező minőségben felújított garzont átlagosan havi 125 ezer, egy kétszobás lakást 168 ezer, egy háromszobásat pedig 200 ezer forintért lehet kiadni. A legnépszerűbbek a kétszobás ingatlanok, amelyek az elhelyezkedéstől függően 120-200 ezer forintért mennek el.
A lakáskiadást tervező ingatlantulajdonosok, befektetők szempontjából alapvető fontosságú kérdés a megtérülés, vagyis az, hogy a lakás vételára mennyi idő alatt jön vissza a havi bérleti díjakból. Bár tény, hogy
a legmagasabb bérleti díjak azokat a kerületeket jellemzik, ahol az új otthonok átlagos négyzetméterára a legnagyobb, a vételárat mégsem az itt elhelyezkedő ingatlanok termelik ki a leggyorsabban
– hívta fel a figyelmet Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója.
A szakember szerint érdemes óvatosan bánni a legolcsóbb, külső kerületekkel is. Elvileg ugyan gyors megtérüléssel kecsegtetnek, ám a bérleti piac annyira szűk, hogy ez kockázatossá teheti a befektetést.
A Nagykörút különösen jövedelmező
A kétszobás lakások piacán a legmagasabb havi bevételt, átlagosan havi 190 ezer forintot a Nagykörúton belüli lakások hozzák, ám cserében itt a legdrágább a vételér: négyzetméterenként átlagosan 1,1 millió forint. Ezen a területen félévnyi bérleti díjból térül meg az ingatlan egy négyzetméterre levetített ára, míg a külső, Nagykörúthoz közelebb eső részeken ugyanez öt hónapba telik.
Ennél gyorsabb, akár négyhavi megtérüléssel csábítanak a belső kerületek Nagykörúton kívüli részei, ráadásul lényegesen alacsonyabb lakásárak mellett: a VI., VII., VIII. és IX. kerület távolabbi területein átlagosan 699 ezer forintos négyzetméterárra számíthatsz.
A bérleti piac a Belváros után a XIII. kerületben pörög a legjobban, ezért a befektetési lehetőségek is változatosak. A Marina Parton például átlagosan 190 ezer forint körül alakul egy kétszobás lakás bérleti díja havonta, ám ehhez magasabb, 890 ezer forintos négyzetméterár társul, így megtérülési ideje az öt hónaphoz közelít.
A kerület angyalföldi részén alacsonyabb, átlagosan 145 ezer forintos egy kétszobás lakás havi bérleti díja, ami azt jelenti, hogy a 620 ezer forintos négyzetméterár 4 hónap alatt jön vissza. A lakásárak és bérleti díjak a XIV. kerületben is hasonlóak, ám a kiadó lakások száma igen kevés (mindössze 150 darab), tehát kevesebb bérbeadóval kell versengeni.
Nem úszod meg 30 millió alatt
Ha egy kétszobás, élhető méretű lakás lebeg a szemeid előtt, 30 millió forintból a VIII. és a IX. kerület külső részein (Orczy-negyed, Magdolna-negyed, illetve Középső-Ferencváros külső része) találhatsz kevésbé előnyös elhelyezkedésű, viszont legalább erkélyes opciókat.
A Nagykörúttól sétatávolságra kifejezetten széles a 30-35 millió forintos újépítésű otthonok választéka, akár az egyetemek közelében is. Ugyanebbe az összeghatárba a VIII. és a IX. kerület megújuló részein (Csarnok-negyed, Losonci-negyed, Középső-Ferencváros rehabilitációs területe és annak szomszédsága) egy közel 50 négyzetméteres erkélyes lakás fér bele.
A Belvárosban a legkisebb befektetéssel a VI., a VII. és a VIII. kerület Nagykörúthoz közelebb eső részein tudsz új otthont vásárolni, feltéve, hogy hajlandó vagy 35 millió forintot szánni egy alig 40 négyzetméteres, kétszobás ingatlanra.
A XIII. kerületi Marina Parton 33 millió forintból egy 40 négyzetméteres, a Dunától távolabb eső, nem panorámás, ám nagyobb teraszos lakás jön ki. A vízparthoz közeli ingatlanok azonban már legalább 38 millió forintba kerülnek. A kerület angyalföldi részén barátibbak az árak: egy 45 négyzetméteres, kétszobás lakás 28 millió forintért lehet a tiéd.
Bel-Budát felejtsd el
Hacsak nem vagy kőgazdag, mert itt alig van beépíthető telek, szűkös a kínálat, és 47 millió forintnál olcsóbban nem is lehet 50 négyzetméter alatti kétszobás lakást találni.
Ha már mindenképpen ragaszkodsz Budához, jobban járhatsz a XI. kerület belső területeivel, ahol jellemzően 32,5 millió forintért csaphatsz le egy új építésű projekt 50 négyzetméteres ingatlanára. Bár a kertvárosi (Madárhegy, Sasad) övezetben tágasabbak a kétszobás lakások, egyúttal drágábbak is: az áruk 36 millió forintról indul.
Nemcsak az elhelyezkedés és az ár érdekel, hanem más szempontok is? Ez esetben az alábbi cikket ajánljuk!
