A közös költség sokaknak afféle láthatatlan mumus. Fizeted, de nem igazán tudod pontosan mire megy, és azt se mindig látod, mikor lesz belőle kézzel fogható eredmény – épp ezért nem csoda, ha néha halogatod a teljesítést. Csakhogy könnyen lehet belőle komoly jogi ügy.
A társasházaknak ugyanis joguk van tenni valamit azokkal a tulajdonosokkal szemben, akik hosszú ideig nem fizetik be, ami a közös kasszába járna. Ez pedig nem csak annyit jelent, hogy megjegyzést tesznek a társasházi közgyűlésen: emiatt akár jelzálog is terhelheti a lakásodat.
Alapvető szabály a közös költség fizetése
Szögezzük le: a társasházi élet egyik alapvető szabálya, hogy minden tulajdonostársnak fizetnie kell a közös költséget. Ez a pénz biztosítja ugyanis az épület fenntartását, a közös helyiségek tisztán tartását, a rezsi kifizetését és a nagyobb javításokat is. Egyszerűnek hangzik, mégis rengeteg konfliktus forrása lehet, ha valaki elmarad a fizetéssel. De mit tehet a társasház, ha hónapokon át nem jön a pénz a közös kasszába? És milyen jogi lépések következnek, ha valaki tartozik? Dr. Harsányi Orsolya ügyvéd szerint erre gyakran válasz a jelzálogjog.
„Ez egy komoly eszköz, amivel a társasház védheti a közös érdekeit, de nem úgy működik, ahogy azt a legtöbben képzelik. Nem egy villámgyors, „csak beírjuk az ingatlanba és kész” dologról van szó, hanem egy hosszabb, jogilag szabályozott folyamatról, amely végső esetben azt eredményezheti, hogy az adós tulajdonát megterhelik a tartozása erejéig” – emeli ki az ügyvéd.
Legalább 3 havi tartozástól indul
A jogi szakértő szerint ahhoz, hogy egy társasház jelzálogjogot jegyeztethessen be egy lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen, először is bizonyítani kell, hogy a tulajdonostárs legalább három havi közös költségnyi hátralékot halmozott fel. Az ügyvéd hangsúlyozza: ez nem feltétlenül három egymást követő hónapot jelent, elég, ha összességében ennyi a tartozás. Ez már elég komoly figyelmeztetés, mert
a közös költség kifizetése nem csupán udvariasság vagy társasházi norma, hanem jogilag is kötelező.
„Ezután a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke írásban felszólítja a tulajdonost a tartozás rendezésére, határidő megjelölésével. Ha a fizetés ismét elmarad, akkor jöhet a következő lépés, amit általában a közgyűlés határoz meg, vagy ha a szervezeti-működési szabályzat úgy rendelkezik, akár a közös képviselő is eljárhat. A közgyűlés döntése vagy a felhatalmazás birtokában elindítható a jelzálogjog bejegyzésének folyamata” – magyarázza dr. Harsányi Orsolya.
Nem automatikus a folyamat
Fontos tudni, hogy a jelzálogjogot nem automatikusan jegyzik be. A társasháznak rendelkeznie kell egy végrehajtható okirattal, amely bizonyítja a tartozást – lehet ez egy fizetési meghagyás vagy egy jogerős bírósági határozat. Emellett elfogadható a tulajdonos saját, magánokiratba foglalt tartozáselismerő nyilatkozata is.
Ezzel az irattal igazolják, hogy a tartozás valós, fennáll és jogos.
Az ügyvéd szerint miután ezek a feltételek teljesülnek, kezdeményezhető a jelzálog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonostárs ingatlanára: ez az a pont, amikortól a teher ténylegesen az ingatlanhoz kapcsolódik, vagyis a társasház jogi biztosítékot kap arra, hogy a tartozást a későbbiekben – akár az ingatlan értékesítéséből – be tudja hajtani.
Tévhit, hogy azonnal elveszíthető így a lakás
Természetesen a jelzálogjog bejegyzése nem azt jelenti, hogy az adós automatikusan elveszíti a lakását vagy az ingatlanát. Az eljárás célja elsősorban a tartozás kiegyenlítésének biztosítása. Ha a tulajdonos rendezi a hátralékot, a társasház köteles a jelzálog törlését kezdeményezni. A jogi szakértő tanácsa szerint azonban
a legjobb, ha időben kommunikálunk, és nem hagyjuk, hogy a helyzet odáig fajuljon.
„Érdemes tudni, hogy a jelzálog teherként jelentkezik az ingatlanon, ami jelentősen megnehezítheti az esetleges értékesítést, hiszen a vevő és a hitelintézetek is óvatosabbak egy ilyen teherrel terhelt ingatlannal szemben. Emellett a jelzálog bejegyzése komoly akadályt jelenthet hitelfelvételkor is, mert a bankok csak akkor adnak kölcsönt, ha az ingatlan tehermentes vagy a terhek rendezettek. Így tehát a tartozás mielőbbi rendezése nemcsak jogi, hanem gyakorlati szempontból is kulcsfontosságú” – összegzi az ügyvéd.
Ha viszont valaki szándékosan vagy tartósan nem fizeti a közös költséget, a jelzálogjog egyértelmű üzenet: a társasház komolyan veszi a közös szabályokat és anyagi érdekeit, és készen áll a jogi lépésekre.
Ebben a cikkünkben arról írtunk, mit tehet a szomszéd, ha a háza elé parkolsz.
