Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen a Dívány!
Az ingatlaneladás egyszerű – gondolják sokan. Felkerül néhány fotó a hirdetési oldalra, megjelennek az érdeklődők, majd jön a tökéletes vevő. A valóságban azonban rengeteg apróságon elcsúszhat az üzlet. Elég egy rosszul belőtt ár, egy gyenge hirdetés, egy későn kiderülő rejtett hiba, de az is előfordulhat, hogy maga a tulajdonos mutatja be rosszul a saját otthonát.
Erről beszélgettünk Weitzel Zsolttal, a Lakásvadászok című televíziós műsor egyik nyertesével, aki 13 éve dolgozik az ingatlanszakmában, több irodát vezet, és az elmúlt években nemcsak lakossági ingatlanokkal, hanem milliárdos értékű, országos jelentőségű beruházásokkal is foglalkozott. Szerinte a sikeres eladáshoz nem elég meghirdetni egy lakást vagy házat. Pontos árazásra, tudatos marketingre, felkészített ingatlanra és átlátható értékesítési folyamatra van szükség.
Mit tapasztalsz most az ingatlanpiacon? Mire számíthat az, aki idén venne vagy eladna lakást?
Általánosságban azt látom, hogy a tavalyi évben a 3 százalékos hitel miatt elképesztően felfokozott piac volt, főleg a 100 millió forint alatti ingatlankategóriában. Ez az idei évre már lelassult. Még mindig vannak vevők, de a tél végi, tavaszi hónapokra abszolút érzékelhető volt a lassulás. Az országgyűlési választások előtti egy-két hónapban különösen érezhető volt, hogy kivárás jellemzi a piacot. Ez a nagy értékű ingatlanoknál, az ipari-logisztikai ingatlanoknál, a milliárd fölötti értékeknél is látszott, de a lakossági ingatlanoknál is.
Most a választási eredményeket látva viszont azt érzékeljük, hogy újra van egyfajta optimizmus az emberekben. Az év eleji kisebb hullámvölgy, amely nem volt nagyon mély, most már korrigálni kezd. Érezhetően növekszik a kereslet minden típusú ingatlanunkra.
A legnagyobb kereslet továbbra is az egyszobás garzonok és a kisebb lakások piacán van. Ahogy emelkednek az ingatlanárak, egyre több vevőnek már csak a kisebb lakásokra vagy garzonokra marad elegendő pénze. Itt tudnak belépni a piacra, erre marad elegendő tőkéjük, akár hitelből, akár családi segítséggel. Ahogy megyünk fölfelé a három-négy szobás, illetve a 100 millió forint fölötti ingatlanok felé, ott már szűkül a vevői kör.
A forint árfolyama mennyire befolyásolja most a keresletet?
Ez most nagyon fontos tényező. A forint erősödése miatt az euróban hirdetett ingatlanok forintban számolva kedvezőbbé váltak, és ez nemcsak az érdeklődés növekedésében látszik, hanem az eladásokban is. Volt olyan ingatlanunk, amelyet már egy éve hirdettünk, de az árfolyamváltozás miatt hirtelen versenyképesebb lett a vevők számára, és végül el is vitték.
Mit tanácsolsz azoknak, akik most szeretnék eladni az ingatlanukat? Mi segítheti a gyorsabb értékesítést?
Talán az első és legfontosabb az ingatlan árazása és az ingatlanhoz kapcsolódó marketing. Ez a kettő nem működik egymás nélkül. Hiába jó a marketing, ha rossz az árazás, a világ legjobb hirdetése sem fogja eladni az ingatlant. És ez fordítva is igaz.
Az árazásnál nehéz dolga van egy eladónak. Felmegy valamelyik nagy hirdetési portálra, megnézi, ki mit árul, és abból próbál leszűrni valamit. Ez alapján próbálja beárazni a saját ingatlanát.
Ez általában úgy történik, hogy az eladók a legdrágább ingatlanokhoz hasonlítják a sajátjukat, mert nyilván minél többet szeretnének kapni érte. Ez teljesen normális. A vevő viszont minél jobban szeretne járni, ezért azt veszi meg a piacon, ami a lehető legjobb ár-érték arányú, vagyis a legolcsóbb azok közül, amelyek teljesítik az ő feltételeit. Itt szokott lenni egy akár 20 százalékos különbség is, ezért nagyon fontos a pontos árazás.
Mitől lesz jó egy ingatlanhirdetés?
Ma már elengedhetetlen a jó minőségű fotó. Az ingatlanhirdetések tízezrei között a vevők egész nap görgetnek, akár napi 100-150 hirdetést is megnéznek. Arra fog a figyelmük összpontosulni, ahol gyönyörűek a képek és átlátható az alaprajz. Nem egy beszkennelt, húsz évvel ezelőtti, kottázott mérnöki alaprajzra van szükség, amelyben a szakembereken kívül senki nem látja át magát, hanem egy jól értelmezhető, tiszta alaprajzra.
Fontos a tömör hirdetésszöveg is, amely a lényeget tartalmazza. Nem érdemes teleírni felesleges részletekkel, hosszú hangulati elemekkel vagy olyan információkkal, amelyek nem segítik a vevőt abban, hogy gyorsan átlássa az ingatlant. Arra kell gondolni, hogy a vevő naponta rengeteg hirdetést néz meg az interneten.
Ha nagyon hosszú a hirdetésszöveg, nem fogja végigolvasni.
A Google új funkciója segítségével beállítható, hogy milyen oldalak jelenjenek meg a keresési eredmények között. Ha nem akarsz lemaradni cikkeinkről, kattints erre a linkre. Utána csak annyi a dolgod, hogy bepipáld a Dívány neve mellett megjelenő kis négyzetet – ahogy a képen látod.
Ha mindent jól csináltál, a „Saját források” felirat mellett látható lenyíló listában látnod kell a Díványt. Ezzel kész is vagy.
Hogyan kell felkészíteni egy lakást vagy házat az eladásra?
A legtöbb tulajdonos úgy hirdeti meg az ingatlant, ahogy éppen él benne, pedig az eladásra külön fel kellene készíteni a lakást vagy házat. Nyilván, akinek több családtagja van, gyerekei vannak, annak borzasztóan nehéz lehet mindent eltüntetni a lakásból, de erre kell törekedni.
Ha az ember tényleg elhatározta, hogy el fog költözni, akkor vegyen legalább hat dobozt, és kezdje azzal, hogy a bútorok tetejéről, polcokról, elteszi a személyes tárgyakat. A lényeg, hogy az ingatlan minél letisztultabb legyen, ne legyen fullasztó. A vevő már a saját életét szeretné ott látni, nem azt, hogy valaki más hogyan élt ott.
Tudom, hogy ez keserű pirula, hiszen senki sem szeret úgy pakolni, hogy a lakás még el sem kelt, csak bízik benne, hogy valamikor sikerül eladni. De ezen nagyon sok múlik.
Ahhoz szoktam hasonlítani, mint amikor az ember egy hotelbe érkezik. Elég furcsán érezné magát, ha a hotelszoba tele lenne mindenféle személyes tárggyal. Ehelyett tiszta, átlátható, az új vendégre felkészített tér fogadja. Ezt kellene legalább megközelíteni egy eladásra szánt ingatlannál.
Előfordul, hogy az eladók vagy az ingatlanosok eltitkolják az ingatlan hibáit?
Szerintem sokszor nem is feltétlenül szándékosan történik ez. Van például egy új előírás, amely szerint villamos biztonsági felülvizsgálatot kell készíteni. Erről jelenleg vita van, hogy kötelező-e vagy sem, mert jogilag nem sikerült jól megfogalmazni a szabályozást.
A legtöbb ingatlanban van valamilyen villamossági probléma. Az elektromos hálózattal még öt-tíz éves ingatlanokban is előfordulhat gond, például ha nincs megfelelő földelés, rossz vezetéken van valami, vagy nem jól van összekötve. Ezt sokszor vagy eltitkolják, vagy egyáltalán nem is tudnak róla. A villamos biztonsági felülvizsgálat ebben sokat segít, mert sokkal jobb, ha az ember az értékesítés előtt megtudja, mik a problémák, és azokat kijavíttatja.
Nagyon rossz, amikor az adásvétel előtt derül ki mindez. Ilyenkor kapkodva megrendelik a villamos biztonsági felülvizsgálatot, a tanúsítványban pedig nagyon drasztikus szavak szerepelhetnek, például többször is az, hogy életveszély. Ez borzasztóan riasztó a vevőnek.
Lehet, hogy ez az életveszély a gyakorlatban annyit jelent, hogy egy darab kábelt máshol kell átdugni, de a dokumentumban akkor is életveszélyesnek lesz nyilvánítva. Ezért jobb ezeknek előre utánajárni.
Milyen problémák szoktak még rejtve maradni egy ingatlannál?
A társasházaknál nagyon gyakran el szokták maszatolni, hogy milyen a lakóközösség, milyen a pénzügyi helyzet, mik a jövőbeli tervek, mennyire széthúzó a közösség, mennyire haladnak ott a dolgok. Azt látom, ezt sok helyen megpróbálják elbagatellizálni, pedig szerintem nagyon fontos szempont.
Éppen ezért társasházi lakásnál érdemes nemcsak az alapító okiratot és az SZMSZ-t, vagyis a szervezeti és működési szabályzatot elkérni, hanem az utolsó közgyűlési jegyzőkönyvet is. Ebből látszik, mi történt az előző évi közgyűlésen, mennyi pénze volt a háznak, mennyi maradt, és jobban bele lehet látni a társasház működésébe.
Családi házaknál rendszeresen előfordul, hogy még a tulajdonosok sem tudják pontosan, mi szerepel a térképmásolaton. Ha a vevő hitelből vásárolna, a bank mindig ellenőrzi ezt a dokumentumot. És nemcsak azt nézi meg, hogy maga a ház szerepel-e a térképen, hanem azt is, hogy az ingatlan minden hozzáépített része fel van-e tüntetve. Rendszeresen előfordul, hogy az évtizedek alatt hozzáépült egy garázs, egy előszoba vagy valamilyen más épületrész, de ez nincs feltüntetve. Ez is olyan dolog, aminek előre utána lehetne menni, de sokszor nem teszik meg.
Kifejezetten rejtett hibaként a dugulási problémák is gyakoriak. Ezekről sokszor nem esik szó az értékesítés során, pedig rendszeresen előfordul, hogy valamilyen dugulásprobléma van, vagy túl alacsony a víznyomás. Ezek nem feltétlenül olyan hibák, amelyek egy megtekintésen azonnal feltűnnek.
Milyen dokumentumokat érdemes már az értékesítés elején ellenőrizni?
Nagyon fontos, hogy már az értékesítés elején lekérjük a tulajdoni lapot. Gyakran előfordul, hogy egy régi, akár évtizedekkel korábban kifizetett hitel még mindig szerepel rajta. Ennek törlése időigényes, hiszen elő kell keresni a régi okiratokat, be kell adni a törlési kérelmet, és a földhivatali ügyintézésnek is van határideje.
Amikor már benne van az ember az értékesítési folyamatban, ott van a vevő, akkor két-három hónap várakozás csak azért, hogy normálisan lehessen szerződni, ellehetetlenítheti az eladást. Ha emiatt meghiúsul a folyamat, az egész értékesítés sérülhet.
Ha egy ingatlan lekerül a piacról, majd visszakerül, az bizalmatlanságot kelt a következő érdeklődőkben, mert látják, hogy ez az ingatlan egyszer már úgy tűnt, elkelt, aztán mégis visszakerült a piacra. Ebből könnyen arra következtetnek, hogy biztos problémás az ingatlan. Ilyenkor sokszor már csak az áron aluli értékesítés tud segíteni, ezt pedig jó lenne elkerülni.
Az ingatlan bemutatásánál mire kell figyelni?
Mi amerikai cégnél dolgozunk, és Amerikában az a szokás – így nálunk is –, hogy a tulajdonos ne legyen otthon a bemutatáskor. Ez elsőre nagyon furcsa lehet, mert itthon sokan még a saját testvérüknek sem adnak kulcsot. Erre azért van szükség, mert lehet, hogy a tulajdonos tud a legtöbbet az ingatlanról, csak nem feltétlenül arról beszél, amire a vevő kíváncsi.
Sokszor előfordul, hogy a tulajdonos olyan részletekről beszél hosszan – például egy csempéről vagy medencéről –, amelyekre ő büszke, de a vevőt egyáltalán nem érdeklik, sőt akár problémának is látja ezeket, mert a felújítás során úgyis megszabadulna tőlük. Mi, mielőtt megmutatunk egy ingatlant a vevőnek, kikérdezzük.
Fontos kérdés, hogy hány hónapja keres ingatlant, milyen ingatlanokat látott már, ha már látott tíz-tizenötöt, miért nem vette meg egyiket sem, meg tudja-e fogalmazni, mi hiányzott az adott házból, és mit keres igazán.
Amikor ezeket elmondja, ezek szerint kell végigvezetni az ingatlanon. Nem az alapján, hogy az eladónak mi volt fontos tulajdonosként. Ezért mindenkinek azt javaslom, hogy minél kevesebb saját történettel tűzdelje meg az ingatlan bemutatását. Ami az eladónak fontos, az nem biztos, hogy a vevőnek is az.
Ingatlaneladás előtt lehet, hogy nem érdemes egy nagy felújításba belefognod már. Kapcsolódó cikkünkben erről olvashatsz.
