A lakásbérlésnek és -bérbeadásnak rengeteg buktatója lehet a bérlő és a bérbeadó szempontjából is. Szakemberrel beszélgettünk arról, hogy mit lehet tenni, ha problémák adódnak a felek között.
Magyarországon nagyon sokan élnek albérletben, és rengeteg a bérbeadó is. A A fővárosban a legolcsóbb kerületekben 200 ezer forint alatti átlagos lakbérrel, a legdrágább részeken pedig akár 340 ezer forintos átlagos lakbérrel számolhatnak azok, akik lakást keresnek. A fővároson kívül a legdrágább város Debrecen, itt átlagosan 220 ezer forintért kínálják a kiadó lakóingatlanokat.
„A bérlő és a bérbeadó között rengeteg téma okozhat konfliktust, amelyeket a legegyszerűbb szerződéssel megelőzni – tájékoztat (MOKK). A legtöbb bérbeadó rémálma az, ha a bérlője nem fizeti a bérleti díjat és a rezsit, nem akarja megtéríteni az általa okozott kárt, vagy a szerződés megszűnése után sem hajlandó kiköltözni az ingatlanból.
A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz konfliktust, ha nem készült írásbeli bérleti szerződés (ami egyébként érvénytelen, mert kötelező írásban szerződni), vagy, ha az okirat nem tér ki fontos részletekre.
Hozzáteszik, hogy nemcsak azt érdemes rögzíteni a lakásbérleti szerződésben, hogy mennyi a bérleti díj, hanem azt is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetni, készpénzben vagy átutalással, hozható-e kisállat, mikor jár vissza a kaució vagy éppen mikor kell kiköltözni a szerződés megszűnése után. Ezek a kérdések könnyen vezethetnek konfliktushoz, vagy akár pereskedéshez is.
Így léphetsz fel a bérlő ellen, ha tönkreteszi a lakásod
A kamara kiemeli, hogy a legjobb megoldás a megelőzés, amelyben segíthet a közjegyző vagy egy ügyvéd. Érvényes bérleti szerződést akár magunk is készíthetünk, de a legbiztosabb, ha jogi segítséget kérünk benne, mert az internetről letölthető szerződésminták túlnyomó többsége hiányos lehet. Így éppen akkor nem nyújtanak valódi védelmet egyik félnek sem, amikor szükség lenne rá.
Fentiekkel összefüggésben érdemes tudni, hogy amennyiben a szerződést magunk vagy akár ügyvéd készíti el, az teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül. Az ilyen szerződésből eredő igényeket pedig kizárólag bíróságon lehet érvényesíteni. Vagyis, ha a bérlő megszegi a szerződést, például nem fizet időben, peres eljárást kell indítani a tartozás behajtására
– hívja fel a figyelmet a MOKK.
A közjegyző által készített szerződés különleges, mivel ha az egyik fél nem tartja be a megállapodást, akár azonnali végrehajtás is indítható vele szemben. Amennyiben a bérlő elmarad a lakbérrel, az előre fixen rögzített közüzemi költségekkel, vagy nem akar kiköltözni a bérleményből a szerződés megszűnése után, nem kell bíróságra mennünk és hosszasan pereskednünk, elég, ha felkeressük az okiratot szerkesztő közjegyzőt, aki elrendelheti a végrehajtást.
Ha nem közjegyző előtt kötöttük a szerződést, akkor érdemes egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot aláírni. Ebben a bérlő közjegyző előtt vállalja, hogy teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, például a lakbér fizetését határidőre, az általa okozott, összegszerűen meghatározott kár megtérítését vagy a szerződés megszűnése után a kiköltözést, ellenkező esetben bírósági végrehajtás kezdeményezhető vele szemben. Ez a nyilatkozat elsősorban a bérbeadót védi, és elég hozzá, ha csak a bérlő megy el a közjegyzőhöz.
Mit lehet tenni, ha nincs szerződés?
Ha semmilyen közjegyzői okirat sem készült a bérleti szerződésről, és tartozik a bérlő, mert elmaradt több havi bérleti díjjal vagy kárt tett a lakásban, még mindig fordulhatunk a közjegyzőhöz, és indíthatunk fizetési meghagyásos eljárást. Nincs más dolgunk, mint kitölteni egy űrlapot, amelyen fel kell tüntetnünk az adós (bérlő) nevét, címét, a követelés összegét és egyéb adatait, valamint befizetni az eljárás díját. A szabályszerűen kitöltött kérelem alapján a közjegyző kibocsátja a bérlővel szemben a fizetési meghagyást.
Ha a bérlő annak kézbesítésétől számított 15 napon belül nem vitatja a követelésünk jogosságát vagy összegszerűségét, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ha pedig nem fizetett, a végrehajtás is megindítható vele szemben.
Egy ilyen eljárás esetén, ha a bérlő nem mond ellent a követelésnek, néhány hónapon belül kifizetheti az összeget. Bizonyítékot nem kell, sőt, nem is lehet csatolni a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelemhez, de nem árt, ha valamilyen dokumentummal tudjuk igazolni, hogy jogos a követelésünk. Ugyanis, ha a bérlő nem ért egyet, az eljárás a bíróságon folytatódhat tovább, ahol bizonyítanunk kell a tartozást.
Mikor mondható fel egy szerződés?
Előfordulnak olyan rendkívüli esetek, amikor a felek felmondhatják a szerződést. A bérbeadó esetén ilyen például:
- ha a bérlő bármely fizetési kötelezettségével nyolc napot késik,
- ha a bérleti szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt kötelezettségeit nem teljesíti, például engedély nélkül átalakítja az ingatlant,
- ha a bérlő vagy a vele lakók rongálják az ingatlant és a berendezéseket, vagy ha botrányos magatartást tanúsítanak,
- ha a bérlő megtévesztette a bérbeadót, és az ingatlant nem lakás céljára vagy nem rendeltetésszerűen használja.
Ugyanígy a bérlőnek is lehetősége van felmondani a szerződést, ha
- a lakás olyan állapotban van, hogy a használata az egészséget veszélyezteti,
- a bérbeadó a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti, például nem javíttatja meg a bérlőnek fel nem róható hibákat, mint a beázás vagy az elöregedett elektromos hálózat cseréje,
- a bérbeadó hibájából válik használhatatlanná a lakás,
- egy harmadik személynek olyan joga keletkezik, amely megakadályozza vagy korlátozza a bérlőt az ingatlan használatában (például a bérbeadó odaköltözteti egy rokonát).
Ezeket a felmondási okokat általában felszólításoknak és határidő kitűzésének kell megelőznie, de alapvetően a szerződő felek megállapodásán múlik, hogy milyen felmondási okokban egyeznek meg. Határozott idejű bérleti szerződés esetében (amilyen a legtöbb lakásbérleti szerződés) a felek akár ki is zárhatják a rendes felmondás jogát, vagyis megállapodhatnak abban, hogy egyikük sem mondhatja fel a szerződést a határidő előtt.
Nem minden esetben jár vissza a kaució, erről olvashatsz részleteket az alábbi cikkünkben.
