Egy társasház életében időről időre elérkezik a pillanat, amikor már nem lehet tovább halogatni a felújítást. Beázik a tető, omladozik a pince vakolata, vagy egyszerűen eljárt az idő a közös terek felett. De vajon ilyen esetekben ki dönt arról, hogy valóban elinduljon a munka? És kinek kell állnia a költségeket?
Nem meglepő módon, a közös tulajdonhoz tartozó épületrészek felújítása nem kizárólag a jóindulaton vagy a lakógyűlési hangulaton múlik – szigorú jogi szabályok határozzák meg, hogy kinek mikor, mit és hogyan szabad tenni. Dr. Harsányi Orsolya ügyvéd segítségével az ezzel kapcsolatos, fontos tudnivalókat foglaljuk össze.
Nem mindegy, hogy felújítás vagy állagmegóvás
A legtöbben úgy gondolják, hogy a közös tulajdonban lévő részekkel kapcsolatos bármilyen munkát kizárólag közgyűlési döntés után lehet elkezdeni. Ez igaz is – bizonyos esetekben. Ha azonban a pince újraburkolásáról, a lépcsőház festéséről vagy egy lift beépítéséről lenne szó, az már jellemzően olyan jellegű felújítás, amely meghaladja a rendes gazdálkodás körét, így a tulajdonostársak többségének jóvá kell hagynia.
„Ugyanakkor a törvény különbséget tesz felújítás és állagmegóvás között, és ez utóbbi esetén egészen más szabályok érvényesek” – magyarázza dr. Harsányi Orsolya.
Ekkor nem kell mindenkit megkérdezni
Amikor a társasház állapota már nemcsak zavaró, hanem egyenesen veszélyes – például beázik a tető, leszakad a mennyezet, vagy életveszélyessé válik egy közös használatú pincelejáró –, akkor
nem szükséges minden egyes lakó hozzájárulását beszerezni a beavatkozáshoz.
„Ilyenkor bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni vagy elvégeztetni az állagmegóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat” – teszi hozzá a szakértő.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a tulajdonostársnak mindezt saját zsebből kell állnia: az ilyen sürgős és fontos munkák költségeit mindenkinek viselnie kell – a tulajdoni hányadától függően. Vagyis, ha valaki felelősségteljesen gyorsan lép, megelőlegezve a kiadásokat, akkor a többiek nem mentesülhetnek a rájuk eső rész kifizetése alól. Fontos azonban, hogy a többi tulajdonost lehetőleg még az ilyen halaszthatatlan munkák megkezdése előtt kell értesíteni. Ez ugyanis nemcsak udvariassági gesztus, hanem jogi elvárás is, amely
megakadályozza, hogy valaki a többiek megkérdezése nélkül, akár jó szándékkal is, aránytalan anyagi terhet rójon a házra.
Ez történik, ha elmarad az értesítés
Ha az értesítés elmarad, az nem feltétlenül jelenti azt, hogy a többiek megtagadhatják a költségek kifizetését – de azt befolyásolhatja, hogy végül mekkora összeget kell megtéríteniük. Például, ha utólag bebizonyosodik, hogy ugyanazt a munkát jóval olcsóbban is el lehetett volna végezni, az érintett tulajdonostárs alappal kérdőjelezheti meg a rá eső rész nagyságát.
A nem sürgős, de szükséges munkához határozat kell
A nem sürgető munkálatok, amelyek hosszú távon mindenképpen szükségesek – például a tetőszerkezet részleges cseréje, a pince korszerűsítése vagy a ház energetikai felújítása –, már más kategóriába esnek. Ezek felújításnak minősülnek, amelyekhez
már nem elegendő egyetlen tulajdonostárs döntése vagy kezdeményezése.
„A felújítás tehát már a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számít, amelyhez közgyűlési határozat, és a legtöbb esetben többségi szavazás szükséges. Különösen igaz ez akkor, ha a felújítás nemcsak karbantartás, hanem korszerűsítés is – például napelemek felszerelése vagy hőszigetelés” – sorolja az ügyvéd.
A felújítás, karbantartás vagy üzemeltetés költségeit a társasház működési szabályzata alapján közös költségként osztják szét a tulajdonostársak között – hacsak nincs ettől eltérő megállapodás. Ez azt jelenti, hogy
a tetőfelújítással kapcsolatos kiadás ugyanúgy megjelenhet a közös költségben, mint a lépcsőházi világítás vagy a szemétszállítás.
Sürgős és elkerülhetetlen állagmegóvás esetén tehát bármelyik tulajdonostárs jogosult lépni – és a többieknek utólag fizetni kell. Felújítás vagy korszerűsítés során azonban közös döntésre, közgyűlési jóváhagyásra van szükség. Mielőtt tehát belevágnánk egy komolyabb munkába, érdemes átgondolni, hogy az valóban halaszthatatlan-e – és ha nem az, akkor közösen kell dönteni róla.
Ha más társasházi szabályokat is szívesen megismernél, a közös költség elmaradásával kapcsolatos tudnivalókról szóló cikkünket is ajánljuk figyelmedbe.
