lakás érték előnyök hátrányok piac ár helyzet

Érdekel, mik azok a tényezők, melyek meghatározzák egy ingatlan értékét jelenleg? Az, hogy rendelkezel-e saját lakással, épp lakásvásárlás előtt állsz, vagy egyelőre kilátástalannak tűnik a helyzet, most nem is számít. Az alábbi információkkal nem árt tisztában lenni, mert bármikor jól jöhetnek. 

Az ingatlanpiac sajnos az utóbbi időben nagyon elszaladt. Olyan lakásárak a jellemzőek manapság, mely sokak számára megfizethetetlennek tűnnek. Pedig mindannyian saját lakásról álmodunk, hiszen egy élhető világban egy saját kuckó az alapok alapja.

Aki pedig van olyan szerencsés, hogy lakástulajdonosnak mondhatja magát, az nemritkán hitelből tudott ingatlanhoz jutni, de a hitelpiac állandóan változik, és nem éppen a kedvezőbb irányba. Az infláció, a háború és sok egyéb tényező mindenben erőteljes drágulást hozott, az albérletpiac sem épp rózsás helyzetű jelenleg, az árak ott is nagyon elszálltak. Viszont ha pozitívan tekintesz a jövőbe, és tervezel a jövőben lakást vásárolni vagy éppen eladni, jó, ha tudod, mik azok a tényezők, melyek csökkenthetik az értékét. 

Természetesen a lakás állapota, távolsága a központtól, felosztása, tájolása is fontos, de vannak egyéb olyan tényezők is, melyek sokat nyomnak a latban. Nézzük, melyek ezek.

1. Az épület állapota, lakók, környék

Bár a Covid alatti tartós bezártságtól felértékelődött a kertes házak jelentősége, a panelek sosem látott népszerűségnek örvendenek, főleg a fővárosiak körében. (Az viszont döbbenetes, hogy egy budapesti panel áráért vidéken kertes házba költözhetsz). Ám nem mindegy, hogy milyen az a panel.

Hiszen hiába van jó állapotban egy lakás belülről, ha kívülről rossz és elhanyagolt. Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlancégcsoport egyik irodai vezetője szerint a panelprogramban részt vevő házak iránt jóval nagyobb az érdeklődés vevői részről, mint a panelprogramból kimaradt házak iránt. 

2. Elhelyezkedés házon belül

Te mit preferálnál inkább? Ha alul laknál, vagy ha felül? Általánosságban az a tendencia, hogy az ingatlan iránt érdeklődők nézik, hogy házon belül hol helyezkedik el egy lakás. Azt sem szeretik, ha a földszinten van, mert az túl könnyen megközelíthető, és minden lakó nap mint nap a lakás előtt megy el, de azt sem kedvelik, ha az épület legtetején van egy lakás, mert ott meg a hőmérsékleti viszonyok nem ideálisak a közvélekedés szerint. Arról nem is szólva, hogy mi történik, ha elromlik a lift. Éppen ezekért, leginkább a 3–6. emeletig szóló részek a legkedveltebbek. Azt sem árt tudni, hogy azok a lakások, amelyek falai az épület végére esnek, alacsonyabb áron értékesíthetők. 

3. Közlekedés

Egyértelmű, hogy a jó BKV-közlekedés jó pont egy ingatlan áránál. Persze nem előnyös, ha a járművek túl közel vannak, és emiatt zajos a lakás, viszont az sem jó, ha olyan messze esik a tömegközlekedéstől a hely, hogy emiatt nehéz megközelíteni azt. 

4. Rendezetlen tulajdonviszonyok

A zűr- és tehermentes ingatlanokat kedveli a többség: ahol nincs egyértelműen tisztázva a tulajdoni viszony, vagy éppen bérlik az ingatlant, azokkal kicsit bonyolultabb a helyzet, emiatt az érdeklődés is kisebb irántuk, amely tényezők viszont árcsökkentő hatással bírnak. 

5. Laminált padló és munkalapok

Na de arra is vessünk egy pillantást, hogy a lakás belsejét tekintve általánosságban mik számítanak nemkívánatos dolgoknak ma? Bár a laminált padló nagyon népszerűnek számít, összességben mégiscsak mutatósabb egy gránit, márvány vagy eredeti, fából készült parketta. 

6. Kevés hely

Egyértelmű. hogy miért. További mínuszpont, ha nincs spájz vagy bármilyen plusz, konyhai tárolásra alkalmas hely. 

7. Szőnyeg faltól falig

Na ez az a dolog, ami régebben extradivatos volt, de ma már inkább cikinek számít. 

8. Kandalló

Romantikus, ahogy lobog a tűz, raksz a fára, és csak bámulod a lángokat egy téli estén, igaz? Nem annyira. 

Napelemes házak előnyben. 

9. Sötétbarna konyhabútor

Nyilván ez ízlés kérdése, de a konyhabútorfronton inkább a világos színek számítanak közkedveltnek, és ha a konyhád sötétbarna, az kevésbé tetszetős átlagban. És persze az amerikai konyha a menő. Még mindig. 

10. Elhanyagolt kert

Ha kertes házról van szó, nagyon sokat le tud vonni az értékéből a gazos, elhanyagolt környezet. Az első benyomás sokat számít. 

11. Sötét belső és külső terek 

Ha a ház belülről túl sötét a fekvése miatt, vagy a kertben nincs semmilyen világítás felszerelve, az nagy fekete pont a leendő vásárlók szemében. 

12. Rossz festés

Ha a ház hanyagul vagy ízléstelenül van lefestve, az szintén nem túl előnyös eladásnál. Érdemesebb világos színekkel operálni.

Mennyi az annyi?

Magyarországon belül megyénként eltérőek az ingatlanok négyzetméterárai. A fővárosi statisztikákat tekintve pedig kerületenként is nagy árkülönbségek jellemzőek. A Forbes felmérése alapján az EU-ban az elmúlt 7 évben hazánkban nőttek a legnagyobb mértékben az ingatlanárak. Az itthoni átlag a 631 000 Ft-os négyzetméterár, az átlag kínálati ár egy ingatlanért pedig 55 millió forint egy átlagban 90 négyzetméteres területért. A legolcsóbban Békés megyében lehet hozzájutni ingatlanhoz, ott átlagosan 150 000 Ft-os négyzetméterárak vannak. A legdrágább pedig Somogy megye lett, a maga 920 000 Ft-os négyzetméterárával. Budapest lett a második, a 904 000 Ft-os négyzetméterárával, a harmadik pedig Hajdú-Bihar megye, 592 000-rel.

Megyék                      Négyzetméterár          Kínálati ár      Alapterület     

Magyarországi átlag:  631 ezer Ft              55,0 millió Ft         90,60 m²        

Bács-Kiskun megye:   384 ezer Ft              36,6 millió Ft         97,40 m²         

Baranya megye:          379 ezer Ft              35 millió Ft            90 m²   

Békés megye:             150 ezer Ft              15,9 millió Ft           100 m²

Borsod-Abaúj-Zemplén megye: 251 ezer Ft   21,1 millió Ft      90,20 m²         

Budapest :                     904 ezer Ft             69,4 millió Ft         76,20 m²         

Csongrád-Csanád megye: 351 ezer Ft             29,1 millió Ft        85,40 m²         

Fejér megye:                  500 ezer Ft              48,3 millió Ft        99,40 m²       

Győr-Moson-Sopron megye:  548 ezer Ft     45,7 millió Ft          86 m²  

Hajdú-Bihar megye:        592 ezer Ft             46,8 millió Ft         80,20 m²         

Heves megye:                 291 ezer Ft             30,1 millió Ft         98,60 m²        

Jász-Nagykun-Szolnok megye: 196 ezer Ft   17,4 millió Ft         88,60 m²        

Komárom-Esztergom megye: 429 ezer Ft     35,7 millió Ft          93,80 m²         

Nógrád megye :               161 ezer Ft            15 millió Ft              90,80 m²         

Pest megye:                      645 ezer Ft            71,6 millió Ft         115,20 m²       

Somogy megye:                920 ezer Ft            76,9 millió Ft          80,40 m²         

Szabolcs-Szatmár-Bereg megye: 399 ezer Ft   31,5 millió Ft       91,80 m²         

Tolna megye:                     216 ezer Ft              20,9 millió Ft        100 m² 

Vas megye:                        422 ezer Ft              36,6 millió Ft         89,40 m²        

Veszprém megye:              596 ezer Ft               67,4 millió Ft        109,60 m²      

Zala megye:                       426 ezer Ft               50,8 millió Ft         103,40 m²       

Ez pedig a budapesti helyzet:

Az V. kerület a legdrágább a maga 1.3 milliós négyzetméterárával. A második az I. kerület lett 1,2 millióval, a harmadik legdrágább pedig a II. kerület 1,1 millióval. A legolcsóbb árak a XV. kerületben vannak, ott "csupán" 694 000 Ft-os négyzetméterárakkal kell számolni. 

Kerület                          Négyzetméterár       Kínálati ár             Alapterület

I. kerület                             1,2 millió Ft       86,5 millió Ft            76 m²

II. kerület                            1,1 millió Ft       150,2 millió Ft          124,40 m²

III. kerület                            1,0 millió Ft       129,1 millió Ft         101,20 m²

IV. kerület                            739 ezer Ft        47,2 millió Ft           64 m²

IX. kerület                            946 ezer Ft         60,4 millió Ft          65 m²

V. kerület                              1,3 millió Ft         113,6 millió Ft        88,40 m²

VI. kerület                             1 millió Ft             67,6 millió Ft         71,60 m²

VII. kerület                            891 ezer Ft           58,4 millió Ft        70 m²

VIII. kerület                           782 ezer Ft           48,4 millió Ft         61,40 m²

X. kerület                              735 ezer Ft           44,7 millió Ft         63,40 m²

XI. kerület                              1,0 millió Ft          81,9 millió Ft         79,40 m²

XII. kerület                             1,1 millió Ft          120,2 millió Ft        95 m²

XIII. kerület                             1,0 millió Ft          63,5 millió Ft         66 m²

XIV. kerület                             894 ezer Ft           61,0 millió Ft         67,20 m²

XIX. kerület                             710 ezer Ft           55 millió Ft            75 m²

XV. kerület                               694 ezer Ft           55,8 millió Ft         80,40 m²

XVI. kerület                              802 ezer Ft           102,5 millió Ft       138,60 m²

XVII. kerület                             722 ezer Ft           84,6 millió Ft         120,60 m²

XVIII. kerület                            670 ezer Ft           80,4 millió Ft         116,40 m²

XX. kerület                                620 ezer Ft           50,3 millió Ft          79,60 m²

XXI. kerület                               577 ezer Ft           53,8 millió Ft          84,80 m²

XXII. kerület                              680 ezer Ft            81,0 millió Ft         117,80 m²

XXIII. kerület                             657 ezer Ft            62,5 millió Ft          89,80 m²

Így a jövőben még inkább a zsebébe kell nyúlnia annak, aki ingatlant tervez vásárolni. Az ingatlanpiaci elemzések szerint pedig várható, hogy az eladó használt lakások és az újonnan épült lakások árai közt még inkább mélyül a szakadék.