Az ingatlanvásárlás vagy -bérlés bonyolult jogi folyamat, ahol apróságoknak is nagy jelentéségük lehet. Például a foglalót és az előleget sokan használják szinonimaként, pedig emiatt az apró hiba miatt súlyos összegeket veszíthetnek.
Amikor ingatlant vásárolunk, mindig figyeljünk oda az apró részletekre a szerződés megírásakor. A sokak által használt foglaló vagy előleg esetén például nem mindegy, hogy melyikről beszélünk, mert más-más jogaink és kötelezettségeink vannak foglaló és előleg szempontjából.
Mit jelent az előleg a pénzedre nézve?
Az előleg lényegében a vételár egy része, ami hamarabb kerül kifizetésre. A szerződés azonban ilyenkor mindkét fél részéről felbontható, ekkor pedig az összeg visszajár az eredeti tulajdonosának, aki a vevő lett volna. Fontos, hogy előleg esetén az összeg mindig visszajár, teljesen mindegy, hogy miért hiúsul meg az eladás, meggondolta magát az eladó, a vevő, vagy leégett az ingatlan. Jogilag nincs meghatározva az összeg, de a mértéke többnyire az ingatlan 5-20%-a.
Mit takar a foglaló, és miben más?
Vevőként és eladóként egyaránt leginkább a foglalóval tudjuk biztosítani a másik felet szándékunk komolyságáról, mivel ebben az esetben mindkét félnek nagyobb a rizikója. Ennek a kifizetése bizonyos kötelezettségekkel jár, amelyeknek a megszegését eladói és vevői oldalról is nagyon meg kell fontolni. Ha az eladó miatt hiúsul meg az eladás, a vevő a foglaló kétszeresét kapja vissza. Ha pedig a vevők gondolják meg magukat, elveszítik a teljes befizetett összeget.
Előfordul azonban, hogy egyik fél sem hibás. Abban az esetben, ha a vevő és az eladó közös megegyezéssel döntenek úgy, hogy mégsem kötnek szerződést, vagy egyik félnek sem felróható okból hiúsul meg a vásárlás (például egy természeti katasztrófa miatt) a vevő visszakapja a befizetett lakás foglalóját, de nem többet. Ha megtörténik az ingatlan eladása, a foglaló, az előleghez hasonlóan, beleszámít a vételárba.
Nagyon fontos tehát, hogy akár ügyvéddel, akár ingatlanossal, akár magunk intézzük az eladást, mindig kössünk szerződést, és abból legyen egyértelmű, hogy foglalóról vagy előlegről van-e szó. Ajánlott az összegét, a megfizetésének módját, határidejét, visszatérítését is beleírni.
Korábban a foglalót a szerződés aláírásával egyszerre kellett átadni. Az új Ptk. szerint a foglaló előzetes megállapodás alapján máskor is átadható egy egyértelműen megjelölt időpontban. Akár átutalással is lehet rendezni. Viszont míg korábban pénzen kívül egyéb vagyontárgyat is be lehetett számítani foglalónak, az új Ptk. szerint ez már csak pénz lehet. A foglaló mértéke szintén nincs törvényileg szabályozva, de általában az ingatlan 10%-a.
Hogyan hiúsulhat meg a szerződéskötés?
Manapság nagyon sokan döntenek úgy, hogy egy ingatlan megvásárlását egy másik eladásával akarnak fedezni. Ám, ha a korábbi ingatlan eladása meghiúsul, az összeget pedig más forrásból nem tudják kifizetni, akkor a befizetett foglalót elveszítik, ugyanis úgy értelmezhető, hogy a vevő hibájából nem jött létre az eladás.
Ha az ingatlannak több tulajdonosa vagy esetleg haszonélvezője van, akkor ezek a tulajdonviszonyok okozhatnak problémát. Ha a vevő már befizette a foglalót, de a haszonélvező vagy a társtulajdonos meghiúsítja az eladást, a vevőnek a foglaló kétszerese jár vissza. De lehetnek más speciális esetek is, ezért érdemes mindig megkérdezni egy ügyvédet.
Egy ingatlan vásárlása esetén nagyon sok apró részletre kell figyelni, jól kell ismerni a jogszabályokat, és óriási összegekről lehet szó mindkét fél számára, így nagyon körültekintően kell eljárni.
Ha szeretnéd megtudni, mik a legfőbb szabályok, amelyeket lakásvásárláskor érdemes betartani a vevőjelöltnek, olvasd el ezt a cikkünket is!
