A koronavírus-járvány sok más terület mellett az ingatlanpiacra is rányomta a bélyegét. Hogy mennyire, arról dr. Halaska N. Gábort, az Otthontérkép Csoport vezető elemzőjét kérdeztük, akivel az árváltozásoktól kezdve az adásvételi procedúra nehézségein keresztül egészen a hitelfelvételig számos témát érintettünk.
Hogyan hatott a koronavírus az ingatlanpiacra?
Dr. Halaska N. Gábor úgy értékeli, az első ijedtség után április végére, május elejére elkezdett magára találni a piac, vagyis lassan, de biztosan érzékelhető, hogy egyre több a lakáskereső, aki aktívan nézelődik.
Az érdeklődők újra megjelentek, de természetesen óvatosabbak, mint korábban: válogatósabbak és érzékenyebbek az árakra.
A szakember szerint az új piaci viszonyok szempontjából nagy szerencse, hogy bár az alapanyag-ellátásban lehetnek kisebb fennakadások, illetve a vendégmunkások egy része hazatért, a már folyó építkezések tovább haladnak, továbbá egyelőre nagyobb csúszásokról sem hallani. Az viszont még kérdéses, hogy a következő hónapokban, években mennyire indulhatnak új, eddig be nem jelentett projektek.
Hogyan változtak az ingatlanárak a járvány kezdete óta?
Az árak igen lassan reagálnak a változásokra, hiszen ingatlant nem pár hétre veszünk, és az eladási szándék sem ennyire gyorsan realizálódik, még jobb időkben sem – mutatott rá az elemző. Ugyanakkor az Otthontérkép Csoport adatai szerint
február vége és április közepe-vége között a fővárosban 5,7 százalékkal, vidéken pedig 14,1 százalékkal csökkentek az átlagos lakáshirdetési irányárak.
Az árak tehát alacsonyabbak, valamint nagyobb teret kap az alku is, de az utóbbinak csak és kizárólag akkor lehet realitása, ha az eladó sürgősen szeretne lépni. (Ez nem feltétlenül a járványhelyzet direkt következménye, mert némi árkorrekció már korábban is tapasztalható volt.) Az ilyen „sürgető eladások” száma egyébként is visszaeshet a 2020 végéig meghirdetett hitelmoratórium miatt, melynek értelmében senkinek nem kell lakáshitel-törlesztőrészletet fizetnie, hacsak az ellenkezőjét nem kéri.
Persze a törlesztési idő így megnő, és még bizonytalan, hogy mi lesz azokkal, akik munka nélkül maradnak, ezért jövőre sem tudják fizetni a lakáshitelüket. Ez azonban nem jelenti azt, hogy januártól tömeges eladásokra lehetne számítani, hiszen akár fél-egy év is eltelhet, amíg egy bajba jutott adós piacra viszi ingatlanát, vagyis érdemi árleszorító hatás rövid és középtávon nem valószínű. Már csak azért sem, mert közben egyre nagyobb számban jelennek meg a befektetést keresők az ingatlanpiacon, akik megtakarításaikat értékállóbb lakásokba fektetnék.
Mennyire húzódik el az adásvételi procedúra?
Ha sürgős az eladás és megvan a vevő is, akkor dr. Halaska N. Gábor szerint csak jelentéktelen, legfeljebb néhány napos csúszással kell számolni, hiszen az ügyvédi kamara elismerte az online szerződéskötés létjogosultságát, a közjegyzői irodák működnek, a bankok dolgoznak, és a földhivatalok sem álltak le. Az ügymenet ugyan lassabb lehet, de mivel csökkent a tranzakciók száma, hosszabb távon visszaállhat az egyensúly.
A gondot inkább az okozza, ha a vevők visszalépnek, vagy éppenséggel nem kapnak hitelt, mert például az egyik fél elvesztette az állását. A másik probléma, hogy az eladók és a vevőjelöltek nem szívesen vállalkoznak személyes találkozóra az ingatlan megtekintése miatt, és hosszabb idő, mire egymásra találnak.
Milyen ingatlanokra van a legnagyobb kereslet?
Mivel a lakáskeresésnél kritikus pontnak számító személyes megtekintés rendkívül nehézkessé vált, a videós bemutatók pedig csak részben tudják betölteni az űrt, az összes ingatlantípus érdemi kereslete csökkent – az elemző azt reméli, hogy csak átmenetileg. Kereslet elsősorban a fővárosban és esetleg néhány nyugat-magyarországi nagyváros belsőbb részein van a kisebb otthonok, főként azok iránt, amelyeket a 2019-ben kialakult piaci ár alatt hirdetnek.
Tényleg zuhannak az albérletárak?
A kínálati árakban mutatkozó jelek már az albérleti piacon is láthatók, de dr. Halaska N. Gábor azt mondja, szó sincs a média egy része által sugallt pánikszerű reakciókról, az árak hirtelen zuhanásáról és ehhez hasonló mozgásokról. Nagyobb aktivitás elsősorban a kiadó belvárosi lakások tulajdonosai részéről tapasztalható: a rövid távú kiadás jó pár hónapra háttérbe szorul, így a mintegy 12 ezer Airbnb-s budapesti ingatlan egy kisebb, makroszinten alig kimutatható része az első sokk idején már meg is jelent a hosszú távú kiadói kínálatban. Az utóbbi hetekben ennek ellenére nem volt érzékelhető a kiadó lakások számának további növekedése. Úgy tűnik, a kínálat egy része gazdára talált, a lakástulajdonosok többsége pedig egyelőre a turisták visszatérését várja, és a jelenlegi időszakot veszteségként könyveli el.
Mennyire különíthetők el a vírus hatásai fővárosi és vidéki szinten?
A tapasztalatok azt mutatják, hogy az értékesítési idő mindenhol megnőtt, de a vírus hatása elsősorban a vidéki ingatlanokat sújtja, ahogy arra a fent említett 14,1 százalékos irányárcsökkenés is rávilágított. Az elemző szerint ha nem sürgős az értékesítés, az eladók inkább kivárnak, egyes vidéki régiókban azonban még akkora kereslet sincs, mint korábban. Ez főleg az elmaradottabb környékekre jellemző, ahol nincs sok betölthető munka (régiós szinten sok az elköltöző), távolabb esik a Balatontól, és wellnesslehetőségek sincsenek a közvetlen közelben.
A falusi csok is csak ott segít igazán, ahol a település amúgy is rendezett, fejlődőképes, és a régióban jól fizető munkalehetőségek vannak. A kieső helyen lévő kis falvak, városok régi, jóval a rendszerváltás előtt épült házai ezért még néhány milliós áron sem kelnek el. Itt lehetséges, hogy fél-egy évnél is tovább tart, mire a tulajdonos belátja: az eredeti árelképzelései túlzottan magasak.
„A túlárazottság eddig is jellemző volt, de az árak lemorzsolódása okán még jobban nő majd a szakadék az »álmok és a valóság« közt. Magyarán, minden ingatlant el lehet adni, ha az eladó belátja, hogy az eredeti árelképzelései túlzóak voltak. A járvány hatására ezekből még többet kell engedni. Egyelőre ez a használtpiacon hozzávetőleg 5-10 százalékot jelent a fővárosban és a nagyvárosokban, és mintegy 10-20 százalékot vidéken, attól függően, mennyire keresett az adott település, illetve hogy az eredeti irányár mennyire volt túlzó.”
Hogyan befolyásolja a koronavírus a hiteligénylést?
Dr. Halaska N. Gábor úgy látja, a bankok kimondva-kimondatlanul szigorítottak, de enélkül is gond, hogy például egy turizmusban vagy vendéglátóiparban dolgozó hitelképessége akkor is rosszabb lett, ha még megvan az állása. Sok banki alkalmazott ráadásul otthonról dolgozik, így sok folyamat lelassult. Az elemző azt javasolja, hitelfelvételi szándék esetén célszerű lehet megkeresni egy-egy hiteltanácsadót is, aki jól ismeri a legtöbb bank gyakorlatát, így kisebb jövedelem esetén is segíthet.
A jó hír, hogy még mindig alacsonyak a hitelkamatok, így érdemes lehet hitelt felvenni – persze csak fix kamatozásút.
Akinek nem sürgős a költözés, annak van értelme várnia?
A szakember szerint a válasz a megvásárolandó ingatlan típusától is függ. Ha például valaki csak új lakásban gondolkozik, akkor érdemes lehet még a nyáron lépnie. Miután a kivitelezési költségek tovább emelkedhetnek és kevés az új projekt, a jó árú, adottságú és elosztású lakásokat hamar elkapkodhatják, így elképzelhető, hogy 1-2 évig nem is lehet majd hasonlót találni. Ráadásul amit el szeretne adni, azt lehetséges, hogy most jobb áron teheti meg, mint a következő időszakban. A használt lakásoknál szintén gond lehet a kínálat, a megfelelő otthonok ára ugyanis még évekig magas maradhat.
„Veszélyes arra játszani, hogy most eladom a lakást, albérletbe megyek és pár év múlva olcsóbban vásárolok. Mivel az új építés és a felújítás egyre drágább lesz, közel sem biztos, hogy nagyot és tartósan esnek az árak. Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy sokan ingatlanba menekítik a pénzüket. Várni azért lehet érdemes, hogy a vásárlók munkája, vállalkozása hogyan alakul, hiszen legalább 10-15 éves hitelek kapcsolódnak a legtöbb lakásvásárláshoz, amelyek az átlag családok kasszáját alaposan megterhelik, így most fontos az óvatosság” – magyarázta a szakember.
