Talán te is hallottál már olyan lakástulajdonosról, aki éveken át próbált kilakoltatni egy bérlőt, aki nemcsak hogy elmaradt a bérleti díjjal, de meg is rongálta a lakást. A bírósági eljárás ilyenkor hosszadalmas, a kaució pedig még a javítások költségeire sem elég. Az ilyen történetek miatt vált egyre elterjedtebbé az a gyakorlat, hogy a lakáskiadók egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérnek az albérlőtől, ami garantálhatja a bérleti díj megfizetését és adott esetben a kiköltözést is. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) online felmérést készített, mennyire vannak tisztában a lakások bérlői és kiadói a szabályokkal.
Nem elég szóban szerződni az albérletre
Az elmúlt évek lakásbérlési rémtörténetei egyre több embert ébresztettek rá, hogy mennyire fontos előre tájékozódni a szabályokról, mielőtt belevágnának egy bérleti szerződésbe. Ma már kevesen írnak alá meggondolatlanul, hiszen a legtöbben találkoztak legalább egy horrorisztikus esettel: „beragadó” bérlőkkel, akik minden jogi kiskaput kihasználnak, hogy a bérleményben maradjanak a szerződés lejárta után is, vagy épp olyan tulajdonossal, aki úgy gondolja, hogy a lakását lelakták, és ezért nem akarja visszaadni a kauciót. A MOKK felmérése azt támasztja alá, hogy sokak számára még mindig nem teljesen tiszták a bérleti jogviszony részletei: nem tudják, milyen jogi lehetőségeik vannak, ha a bérlő vagy a bérbeadó nem teljesíti a szerződésben foglaltakat.
Minden tizedik kitöltő például azt hitte, hogy tanúk előtt szóban is lehet bérleti szerződést kötni, holott egy ingatlant bérbe adni érvényesen csak írásba foglalt szerződéssel lehet, és önmagában még ez sem garancia a sokszor igencsak kellemetlen problémák elkerülésére. Azt viszont szinte mindenki tudta, hogy a bérlő csak akkor költöztethet be mást is az ingatlanba, akár maga mellé, akár maga helyett, ha ezt előre letisztázta a bérbeadóval, és a szerződésbe is belefoglalták. Nem érdemes tehát azzal számolni, hogy ha rendesen fizet, és nem tesz kárt az ingatlanban, akkor szabadon odaköltöztetheti például a párját is.
Ilyen esetekben nem jár vissza a kaució
A felmérést kitöltők negyede nem tudta, hogy amennyiben a bérlő nem tartozik bérleti díjjal vagy egyéb költségekkel, és kárt sem okozott, akkor vissza kell kapnia a kauciót a bérleti jogviszony megszűnése után. A gyakorlatban az, hogy a kaució felhasználása mire terjedhet ki, például a bérlő az utolsó hónapokban lelakhatja ahelyett, hogy visszakapná, mindig a felek közös megegyezésén múlik.
Feltétlenül érdemes mindezt alaposan átbeszélni, és a kaució összegével együtt a bérleti szerződésbe is belefoglalni, ezzel elejét lehet venni az esetleges vitának
– mutatott rá Tóth Ádám, a MOKK elnöke, aki szerint nem ritka, hogy a bérlőknek és a bérbeadóknak egészen más elképzelései vannak a kaució felhasználásáról vagy a visszafizetésének feltételeiről, emiatt nézeteltérés esetén gond lehet abból, ha a szerződés nem tér ki minden fontos részletre.
Csak a közjegyzői okiratba foglalt albérleti szerződés végrehajtható
A felmérés szerint a többség tisztában van azzal, hogy egy közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés nagyobb biztonságot ad mindkét félnek, mint egy internetről letöltött szerződésminta alapján készített okirat.
A házilag írt szerződések gyakran hiányosak, és éppen akkor nem nyújtanak megfelelő garanciát egyik félnek sem, amikor szükség lenne rá
– mondta a szakember, hangsúlyozva, hogy az ilyen magánokirati formában szerkesztett szerződések esetén nem lehet közvetlenül végrehajtást kezdeményezni, ha probléma akad a másik féllel. A közjegyző által készített szerződés ezzel szemben közokiratnak minősül, biztosan nem marad ki belőle semmilyen fontos részlet, és az abban foglaltak közvetlenül is végrehajthatók.
Ha a bérlő nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit, kárt tesz az ingatlanban, vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után, az okiratot szerkesztő közjegyző a bérbeadó kérésére elrendelheti a végrehajtást, és nem szükséges hosszasan pereskedni. A közjegyzői szerződés emellett a bérlőnek is garanciát jelent arra, hogy nem emelhetik meg váratlanul a bérleti díjat, és nem tehetik utcára megfelelő indok nélkül.
Nem kötelező, de ajánlott az egyoldalú nyilatkozat a bérlőknek
A felmérésben résztvevők nagy többsége tudta, hogy a házilag vagy ügyvéd segítségével készített szerződés esetén a bérlőnek nem kötelező egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tennie, ugyanakkor a bérbeadó a birtokbaadás feltételéül szabhatja ezt. Azért egyre népszerűbb ez a megoldás, mert elég, ha csak a bérlő megy el a közjegyzőhöz, de a nyilatkozatban vállaltakat közvetlenül végre lehet hajtani, hasonlóan a közjegyzői okiratba foglalt szerződésekhez.
Azt azonban már csak kevesen tudják, hogy a kiköltözési nyilatkozatként is emlegetett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal nemcsak a kiköltözést lehet garantálni, hanem bele lehet foglalni a bérleti díj és a közüzemi költségek megfizetését is, amik így szintén pereskedés nélkül végrehajthatók.
Egyoldalú kötelezettségvállalás vagy közjegyző által készített bérleti szerződés nélkül nincs könnyű dolga a tulajdonosnak, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a szerződés lejárta után. Ilyenkor ugyanis bírósághoz kell fordulni, lakáskiürítési pert kell indítani, és csak hónapokkal később, a jogerős bírósági határozattal lehet kilakoltatni a volt bérlőt, ezzel a MOKK felmérését kitöltők negyede nem volt tisztában.
Egyre tudatosabbak az albérlők és a bérbeadók
Mindazonáltal egyre tudatosabbá válnak a bérlők és a bérbeadók az ingatlanpiacon. Ezt jelzi, hogy az elmúlt három évben csaknem 15 százalékkal nőtt a közjegyző előtt készített bérleti szerződések száma. Jellemzően cégek kötnek közokiratba foglalt szerződést, magánszemélyek elsősorban akkor, ha a bérbeadó vagy a bérlő külföldi állampolgár.
Ha valamelyik fél megszegi a kötelezettségeit, a másik félnek elég felkeresnie az okiratot szerkesztő közjegyzőt, aki kérelemre elrendelheti a végrehajtást
– emelte ki a kamarai vezető, hozzátéve, hogy a tapasztalatok szerint egy ilyen szerződés garancia, hogy mindkét fél betartja a benne vállaltakat.
Fontos azzal is tisztában lenni, hogy a kiköltözési nyilatkozat kiterjed a lakásban lakó családtagokra és mindenki más, a kötelezett által befogadott személyre és ingóságaikra is. Ez konkrétan azt jelenti, hogy a bérleti jogviszony megszűnése után a lakást a bérlőnek a saját tulajdonát képező ingóságoktól kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban és felszereltséggel kell visszaadnia a bérbeadó számára.
Ha az is érdekel, mire figyelj a lakáskiadásnál, nehogy megbüntessenek, ebben a cikkünkben erről is írtunk.
